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广州限价令满月开发商为卖楼怪招迭出

2019/06/09 来源:河南信息港

导读

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从4月24日起,广州市全面执行商品房住宅预(销)售价格上申报制度,并接受国土房管部门的价格指导。今天,“限价令”满月。据专家的初步估算,市场上约有20%~30%的货量因“限价令”而衍生种种应对措施,可谓怪招迭出。比如买房要“入会”,部分楼价被转嫁到会籍上;个别楼盘出现“阴阳合同”;不同楼层的房源价差缩小,价格往高走;旧盘尾货难以签,开发商借名额“过桥”卖二手房……所有这些招数,对买家都可能隐藏着一定风险。

专题文/图: 李凤荷

怪招一:

签“阴阳合同” 买楼要“入会”

据业内人士透露,目前为应对“限价令”,开发商普遍采用的是“阴阳合同”对策。北京市也有不少开发商以此法规避“限价令”,以北京某项目一套102平方米左右的三房户型为例,建筑面积单价为18203元/m2,总价为186万元,但实际上购房人要支付220多万元房款,其中有35万元为“装修款项”,平均下来价格达21000多元/m2,比报批价格高出3000元/m2左右。购房人在签订购房合同的同时,还要签订一份补充协议,即“委托开发商装修”的合同。据销售人员介绍,这35万元的装修款项可以选择3种方式支付:一次性付款、安居贷贷款以及分期付款。

据广州房地产人士介绍,增城自2010年开始执行限价后,“价外合同”的做法非常风行。不过广州市国土房管局对杜绝“阴阳合同”的方法是非常严厉的,首先在审批预售价格时须注明“毛坯或精装修”,如果发现报价是毛坯而又要购房者签订装修合同,势必严查。据一位消息人士透露,广州市房管局已对两个楼盘的“阴阳合同”进行了查处。一位广州地产人士透露,目前有的开发商会与购房者签署补充协议,注明“该单位总楼价为500万元,签合同写300万元,其余200万元的发票视调控情况而定,或许以后再补。”

发展商为了降低总房价,除了采用签订“价外合同”的做法外,有的开发商还要求购房者“入会”,声称以几十万元购买某个会所的会籍,用会籍的收费来转嫁部分楼价款。

怪招二:

不同楼层价差缩小 十层一个价

以往不同楼层和朝向的房源,定价相差几万元到十几万元都不一定。就算是同一栋楼、同一朝向的房源,每层的单位价格都各不一样,通常每层总价相差约5000~10000元。不过“限价令”出台后,不同层之间的价差基本“抹平”,10层一个价,低楼层无形中被提价。海珠某楼盘人士向承认,由于“限价令”出台,开发商获得的利润有所减少,唯有以价销售大部分房源来确保收益。

从上周末开盘的某楼盘价目表看到,从21层到32层,同一朝向的单位同一定价,从14层到20层也是一个价,32层与14层的总价差只有30000元左右。若按以往一层贵5000元的做法,无形中14层的单位已抬升了近10万元。

怪招三:

找人“过桥”出证 再卖二手房

一些大开发商则采取以整栋楼出证,一次性把现楼变成二手房,然后再在不限价的二手市场卖给真正的买家。虽然现在限购之下购房名额非常稀缺,但开发商找到数百个有名额的人买下整栋房,再立即当二手房卖出去也不是难事,有的人觉得出让自己的名额获得好处费,这笔交易也划得来。

风险提示

“阴阳合同”:有可能产生装修纠纷,因为在签合同中精装修部分的建材标准和规格都会作出规定,若“阳”合同标明为毛坯,“阴”合同为装修合同,以后收楼有装修质量问题则难以用备案的签合同作为依据。

以购买会籍的方式转嫁部分楼款:对购房者更加不利,首先购房者必须在首付上有充足的预算,因为这部分的楼款不能用住房贷款来支付;而且相比起“阴阳合同”,购买会籍转嫁楼款的做法更不利于以后出售,因为按照20%个税的减免规定,装修成本及相关发票可以作为减税的根据,而会籍发票则不可以享有减免优惠。

把新房当二手房卖:对于后期接手购买房子的真正买家来说,这个二手房买卖转让的税费无论是各付各税还是买家全包,终势必会推高购房者的入市成本。

专家观点

广东中原项目部总经理黄韬:楼市怪招迭出,消费者承担的风险增加,但这些风险对比楼价继续上涨而买不起房,很多人觉得还是值得一博,可谓“一个愿打,一个愿挨”。

地产评论员韩世同:广州市今年楼价限涨7.5%,但以去年成交均价为参考值就不太科学。凡是有“翘尾”、“掉尾”行情的年份,以年度均价作为第二年的参考值都不科学。

李凤荷

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